Due Diligence Urbanística
Desarrollo y Gestión de Proyectos
La Due Diligence Urbanística tiene como objetivo verificar la situación legal y técnica del suelo y de las edificaciones existentes, asegurando que son compatibles con el uso previsto y que cumplen con las exigencias del planeamiento vigente. En SAVIA ofrecemos un análisis completo para evitar conflictos urbanísticos, cargas ocultas o restricciones que puedan condicionar el desarrollo de un proyecto.
Clasificación y calificación urbanística del suelo
- Identificación del tipo de suelo según el planeamiento vigente: urbano consolidado, urbano no consolidado, urbanizable sectorizado/no sectorizado, o rústico.
- Análisis de la calificación urbanística del terreno (uso dominante y usos compatibles o prohibidos).
- Determinación de la compatibilidad del uso actual o previsto con el planeamiento municipal o supramunicipal.
Condiciones de edificación y aprovechamiento
- Verificación de los parámetros urbanísticos aplicables:
- Ocupación máxima de parcela
- Altura máxima de cornisa y número de plantas
- Retranqueos a linderos, alineaciones y separaciones mínimas
- Coeficiente de edificabilidad
- Análisis del aprovechamiento urbanístico disponible y del grado de desarrollo del sector o unidad de actuación.
Estado urbanístico de la edificación y licencias
- Revisión de la situación jurídica de la edificación existente: legalidad de la construcción, posibles obras ejecutadas sin licencia, expedientes abiertos, etc.
- Comprobación de la existencia y vigencia de licencias:
- Licencia de obras (mayores o menores)
- Licencia de primera ocupación o funcionamiento
- Licencia de actividad
- Verificación de si existe expediente de legalización en trámite o necesidad de regularización.
Limitaciones legales y servidumbres
- Identificación de afecciones sectoriales que puedan condicionar el uso o edificación, tales como:
- Zonas de protección de infraestructuras (carreteras, ferrocarril, líneas eléctricas, gasoductos, etc.)
- Dominio público hidráulico y servidumbres de cauce
- Protección del patrimonio histórico o arqueológico
- Zonas de protección acústica o sanitaria
- Limitaciones derivadas de normativa de costas, minas, montes, etc.
- Revisión de servidumbres privadas inscritas en el Registro (pasos, medianerías, etc.).
Planeamiento aplicable y en tramitación
- Análisis del planeamiento urbanístico vigente (PGOU, NNSS, Plan Parcial, etc.).
- Comprobación de instrumentos de ordenación en trámite que puedan alterar la situación actual o futura del suelo.
- Verificación de si el suelo está afectado por planes especiales, áreas de reparto, sistemas generales o redes supramunicipales.
Gestión urbanística y cargas pendientes
- Determinación del grado de desarrollo urbanístico de la zona:
- Suelo urbanizado o pendiente de urbanizar
- Ejecución de redes básicas (agua, luz, saneamiento, viario, etc.)
- Comprobación de la necesidad de tramitación de:
- Proyecto de compensación, reparcelación o equidistribución
- Convenio urbanístico
- Cesiones obligatorias de suelo o aprovechamiento
- Identificación de posibles cargas económicas pendientes, como cuotas de urbanización, canon de compensación, u obligaciones de cesión.
Accesos, dotaciones y servicios urbanísticos
- Verificación de la existencia de accesos viarios reglamentarios y seguros.
- Evaluación de la disponibilidad de servicios urbanísticos básicos:
- Abastecimiento de agua
- Saneamiento y red de vertido
- Energía eléctrica
- Alumbrado público
- Telecomunicaciones
- Comprobación de la adecuación de las dotaciones públicas exigidas (zonas verdes, aparcamientos, equipamientos, etc.).
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En SAVIA ofrecemos una Due Diligence Urbanística rigurosa y clara, que permite a promotores, empresas e inversores actuar con seguridad. Nuestro trabajo minimiza riesgos, anticipa trámites y garantiza que cada decisión se basa en un conocimiento sólido del marco urbanístico aplicable.
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